名古屋市不動産 収益物件・リノベーションは東海ホームテック（株）
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初の契約日当日キャンセル
こんにちは。
いつもお立ち寄り頂きありがとうございます。
さて、今日から随分と気温が下がり、昨日より８℃近く気温が上がっています。今年一番の寒気が流れ込んできているせいだそうですが、こうも急に気温が変化すると、風邪をひきそうです
コロナとの区別がつき辛いので、極力風邪はひきたくないですね？
さて、実は今日は午後から１件収益物件の購入契約を予定していました。結果として、午前中に仲介会社さんに連絡を入れ、当日キャンセルとさせて頂きました。
仲介をしている立場からすると、この当日キャンセルは最も嫌な事の一つだと思うので、こちらとしても本来はしたく無いのですが、元々の説明と事前に取り寄せた重要事項説明書の内容に差異がありまましたので、これはさすがに契約続行は難しいと判断した次第
仲介は某大手さんでしたが、重説と契約書のサンプルが送られてきたのが契約日の二日前の夜。これだけでも遅いなとお感じになる方も見えると思います。
元々こちらの物件は、都市計画道路の拡張に伴い、敷地の一部が取られてしまった結果、容積率オーバーとなっている事は分かっていた物件でした。
こちらを取引業者さんと一緒に現地を下見し、減築可能箇所を確認の上容積率オーバーを回避出来ると判断してのものでした。
所が、送られてきた重説のサンプルには、更に建ぺい率オーバーの表記が・・・。
私もうっかりしていましたが、本来建ぺい率は水平投射面積の敷地に対する割合となります。一般的な建物であれば、上階の方が下階より狭い事が殆どなので気にする必要もありませんが、今回の物件は１階は入り口がある程度の建物で、２階と３階がより大きな構造となっていました。いわゆる高床式の建物になります。
この場合は、２・３階の最も広い面積（一部バルコニーも含む）の投射面積が建ぺい率の対象となります。
今回の物件は、まさにこのパターンだった訳ですが、容積率の事にばかり気を取られ、建ぺい率の事に迄気が回りませんでした（１階部分は充分建ぺい率の範囲に収まっていましたし）。
建ぺい率を基準内に収める為には、２・３階をかなりの面積で取り壊す必要が出てきます。こうなると、全く採算が合わないので、キャンセルさせてもらいました
物件担当さんも、故意か過失かわかりませんが、建ぺい率オーバーには気づいていなかった様です。
宅建業法３５条に定める重要事項説明は、買主が宅建業者の場合は当日の説明を省略し、書面のみ交付すれば良い事になっています。
このまま重説のチェックをしていなければ、建ぺい率オーバーに気づかず（仲介さんは書面に記載しているので説明義務を果たしている事になりますが）契約していた事になります。
我々もプロですが、慣れてしまっている事でチェックが疎かになる事がしばしばあります。
後の祭りとならない様、やはり事前チェックが重要と思い知らされた今回の出来事でした。
＜弊社FACEBOOKページはこちら＞
お陰さまで！ ５８万アクセス達成！
ありがとうございます！！！・・・
投稿日：2021年10月17日
いつもお立ち寄り頂きありがとうございます。
さて、今日から随分と気温が下がり、昨日より８℃近く気温が上がっています。今年一番の寒気が流れ込んできているせいだそうですが、こうも急に気温が変化すると、風邪をひきそうです
コロナとの区別がつき辛いので、極力風邪はひきたくないですね？
さて、実は今日は午後から１件収益物件の購入契約を予定していました。結果として、午前中に仲介会社さんに連絡を入れ、当日キャンセルとさせて頂きました。
仲介をしている立場からすると、この当日キャンセルは最も嫌な事の一つだと思うので、こちらとしても本来はしたく無いのですが、元々の説明と事前に取り寄せた重要事項説明書の内容に差異がありまましたので、これはさすがに契約続行は難しいと判断した次第
仲介は某大手さんでしたが、重説と契約書のサンプルが送られてきたのが契約日の二日前の夜。これだけでも遅いなとお感じになる方も見えると思います。
元々こちらの物件は、都市計画道路の拡張に伴い、敷地の一部が取られてしまった結果、容積率オーバーとなっている事は分かっていた物件でした。
こちらを取引業者さんと一緒に現地を下見し、減築可能箇所を確認の上容積率オーバーを回避出来ると判断してのものでした。
所が、送られてきた重説のサンプルには、更に建ぺい率オーバーの表記が・・・。
私もうっかりしていましたが、本来建ぺい率は水平投射面積の敷地に対する割合となります。一般的な建物であれば、上階の方が下階より狭い事が殆どなので気にする必要もありませんが、今回の物件は１階は入り口がある程度の建物で、２階と３階がより大きな構造となっていました。いわゆる高床式の建物になります。
この場合は、２・３階の最も広い面積（一部バルコニーも含む）の投射面積が建ぺい率の対象となります。
今回の物件は、まさにこのパターンだった訳ですが、容積率の事にばかり気を取られ、建ぺい率の事に迄気が回りませんでした（１階部分は充分建ぺい率の範囲に収まっていましたし）。
建ぺい率を基準内に収める為には、２・３階をかなりの面積で取り壊す必要が出てきます。こうなると、全く採算が合わないので、キャンセルさせてもらいました
物件担当さんも、故意か過失かわかりませんが、建ぺい率オーバーには気づいていなかった様です。
宅建業法３５条に定める重要事項説明は、買主が宅建業者の場合は当日の説明を省略し、書面のみ交付すれば良い事になっています。
このまま重説のチェックをしていなければ、建ぺい率オーバーに気づかず（仲介さんは書面に記載しているので説明義務を果たしている事になりますが）契約していた事になります。
我々もプロですが、慣れてしまっている事でチェックが疎かになる事がしばしばあります。
後の祭りとならない様、やはり事前チェックが重要と思い知らされた今回の出来事でした。
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