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ベトナム視察報告 その2
 こんにちは。

 いつもお立ち寄り頂き、ありがとうございます。

 今日は風は強いものの、気温は下がらず、春も近いのかな?と思える一日となりました。

 朝、恒例のお客様とのミーティングをこなし、お昼に1件ご案内をさせて頂きオフィスに戻って来ました。

 今日は、昨日に引き続きベトナム視察報告をさせて頂きます。
IMG_2743

 通常、海外への投資として真っ先に思い浮かぶのは不動産投資ではないでしょうか?
 保有し続ける事で価格が下落していく日本の不動産(例外有)と比べ、基本的に時間の経過と共にその価値が上昇していく事が普通である海外不動産は、日本の不動産に失われてしまった価値を感じさせます(これも例外有)。
 又、特にエマージングカントリーに於いては、賃料も年々上昇していく事が多く、キャピタル、インカム両面に於いて日本の不動産より有利と判断される傾向が強いです。

 実際にこの10年程を見ればその通りの国・地域が多く、今回訪問したベトナムも、前回3年前に訪問した物件が既にかなり値上がりしていると言う情報を得ました。

 ただ、そこは海外。やはりリスクは付き物です。列挙すると以下の通りかと。

 ・為替リスク
 ・政治リスク(突如政策が変更となる)
 ・運営リスク

 為替リスクについては、将来的には円安の見通しでほぼ間違いないとは思います。例えば1ドル100円の時に1万ドルの物件を購入すれば100万円。
 その後1万1000ドルに物件が上昇したとして、その時の為替が1ドル90円になっていると10%価格が上昇したのに為替差損が1万円発生してしまいます。
 これは手数料を考慮していませんので、実際はもっと大きな赤字となります。
 勿論円安に進めば良いのですが、どちらに動くかわからない以上、リスクとなります。

 政治リスクはカッコ書きした通りですね。中国の様な管理社会に顕著なリスクとなります。突然外国人の保有を禁止し、全て国庫に帰属させる・・・。この位の事は中国は平気でやってのける可能性が高いです。

 最後に運営リスク。これが最も身近に起こりうるリスク。

 購入した物件に入居者が入らない、家賃が滞る、施工不良による不具合発生、現地管理会社による不正・・・。
 外国ですと、なかなか自分の物件を見に行く事が出来ませんので、対応が後手後手に回ります。

 こんな事情もあって、なかなか不動産に手を出し辛い訳です。

 これはベトナムであっても同じ事。基本は短期~中期でエクジットを考えませんと、長期ではリスクが高まります(長期の方が有利なのは、物件価格が上昇を続ける場合のみ)。
 ベトナムは、社会主義国なのですが、経済は日本よりも資本主義で回っています。それでも、社会主義国家らしく、政府の力が強く、その意味では安定しています。
 これは政治リスクが低い事を意味します。
 又、為替リスクについては、ベトナムドンはここ10年で見る限り、対日本円では0.35~0.55の間で安定しています。
 今後を見ても、ベトナムはまだまだ成長の余地があるので、対日本円では上昇が見込まれます。
 
 この辺りを見ても、ベトナムは投資適格と思われます。最後は運営リスクですが、ベトナム人は勤勉で真面目な国民性です。
 他の国よりは安心なのではないでしょうか?

 実際、今回色んな方と接触する機会がありましたが、そのことを実感させられる場面が多かったです。

 私が海外不動産に着目して、早10年以上が経過しました。

 そろそろ少額からでも着手していく事が大切だと感じています。




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投稿日:2019年02月17日
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